Povolování a provádění staveb se řídí tzv. stavebním zákonem, přesněji Zákonem o územním plánování a stavebním řádu č. 183/2006 Sb., a prováděcími vyhláškami. Dodržování stavebního zákona kontroluje stavební úřad, který také koordinuje schvalovací proces stavby. Ten má dvě části: územní řízení a stavební řízení. Nejprve je ale třeba vypracovat příslušnou projektovou dokumentaci.
DOKUMENTACE
Projekt rodinného domu může být individuální nebo typový (z katalogu), každý má své výhody a nevýhody.
Individuální projekt: Dům je projektován podle požadavků investora a podle technických a geologických podmínek konkrétního pozemku. Výhodou je volný výběr projektanta, jehož práce nejvíce odpovídá vkusu investora. Projektant vypracuje projekt investorovi na míru, obvykle zajistí i stavební povolení a může na stavbě provádět stavební dozor. Investor by však měl umět definovat svou představu a požadavky, které by neměl příliš často měnit, aby nedocházelo k prodražování neustálými úpravami. Nevýhodou je zde vyšší cena za projekt.
Typový projekt: Výhodou je, že investor i bez technického vzdělání si pomocí vizualizací dokáže představit, jak dům bude vypadat. Nevýhodou je, že pro stavební povolení a realizaci jen typový projekt nestačí a je třeba ho dopracovat. Dům je potřeba osadit na pozemek, vyprojektovat přípojky, upravit spodní stavbu podle sklonu pozemku a podobně. I tak jsou ale typové projekty levnější, než individuální.
Prvním stupněm projektu je architektonická studie. Ukazuje základní architektonické řešení – výkresy půdorysů a řezů, umístění stavby, obsahuje informace o zastavěné ploše, užitné ploše a obestavěném prostoru. Na architektonickou studii navazují další stupně projektové dokumentace – pro územní řízení, pro stavební povolení, pro provedení stavby a v některých případech i dokumentace skutečného provedení stavby.
ÚZEMNÍ ŘÍZENÍ
Územní řízení o umístění stavby zahrnuje podání návrhu na vydání územního rozhodnutí, jeho projednávání, schvalování a vydání územního rozhodnutí. Toto rozhodnutí vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví podmínky pro zpracování?projektové dokumentace pro ohlášení stavby či vydání stavebního povolení a napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.
K žádosti o vydání územního rozhodnutí (součástí je projektová dokumentace pro územní řízení) se připojují stanoviska dotčených orgánů, vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury a vlastníků sousedních pozemků a staveb. Celý proces se řídí správním řádem a zahrnuje veřejné projednání záměru i vypořádání připomínek dotčených orgánů státní správy a dalších účastníků.
Pokračování v přípravě stavby je pak možné až po nabytí právní moci uděleného územního rozhodnutí. Územní rozhodnutí platí dva roky od nabytí právní moci a pozbývá platnosti, pokud v této době nebyla stavba ohlášena nebo nebylo požádáno o stavební povolení.
STAVEBNÍ ŘÍZENÍ
Stavební řízení má za cíl získat souhlas stavebního úřadu, že stavbu lze za daných podmínek realizovat. Souhlas se stavbou rodinného domu se získá dvěma způsoby – ohlášením jednoduché stavby nebo vydaným stavebním povolením u složitějších staveb. Limitem mezi ohlášením a stavebním povolením pro stavby rodinných domů je 150 m2 zastavěné plochy s jedním podzemním a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Stavba, vyžadující stavební povolení, musí být navíc provedena stavební firmou, nikoliv svépomocí.
Ohlášení stavby: V ohlášení stavby, podaném na zvláštním formuláři, stavebník uvede údaje o sobě, pozemku, ohlášené stavbě, jejím?rozsahu a trvání. K žádosti se přikládá projektová dokumentace a závazná stanoviska dotčených orgánů. Souhlas stavebního úřadu s ohlášením platí po dobu jednoho roku, nepozbývá platnosti, pokud bylo v této době se stavbou započato.
Stavební povolení: K žádosti o stavební povolení se navíc (oproti ohlášení stavby) připojuje plán kontrolních prohlídek stavby. Stavební úřad přezkoumá úplnost projektové dokumentace, zda je ke stavbě zajištěn příjezd, zda podklady vyhovují požadavkům dotčených orgánů. Po nabytí právní moci zašle úřad stavebníkovi ověřenou projektovou dokumentaci a štítek Stavba povolena. Platnost stavebního povolení je dva roky, stavba musí být do té doby zahájena.
ZJEDNODUŠENÉ ŘÍZENÍ
Podle stavebního zákona může stavební úřad rozhodnout o tzv. zjednodušeném územní řízení. Princip spočívá v tom, že stavebník sám kontaktuje dotčené orgány a sousedy a získá od nich výslovný a bezvýhradný souhlas jak se záměrem stavět dům, tak se zjednodušeným územním řízením. Stavebním úřadem následně vydaný návrh výroku rozhodnutí musí být po dobu 15 dnů vyvěšen na veřejně přístupném místě u stavby nebo pozemku tak, aby mohly být podány případné námitky a výhrady. Tímto způsobem lze proces územního řízení významně zkrátit.
Územní řízení je jednodušší i v případě, že v obci je vydán regulační plán, který podrobně řeší využití pozemků a uspořádání staveb. Tento plán v daném území nahrazuje vydávání územních rozhodnutí. Doba platnosti regulačního plánu je tři roky a o jeho případné existenci se dozvíme na stavebním úřadě. Stavební úřad také může rozhodnout o spojení územního a stavebního řízení, pokud jsou podmínky v území jednoznačné, zejména má-li obec platný územní nebo regulační plán.
VEŘEJNOPRÁVNÍ SMLOUVA
Veřejnoprávní smlouva, uzavřená mezi stavebníkem a stavebním úřadem, nahrazuje územní rozhodnutí nebo stavební povolení. Návrh na uzavření veřejnoprávní smlouvy podává stavebník. Před podáním je ale nutné vše konzultovat na stavebním?úřadě, který určí účastníky řízení a dotčené orgány. Po podání návrhu úřad do sedmi dnů oznámí další postup. Cílem je zkrácení územního a stavebního řízení. Stavebník si ale vše musí zajistit sám, stavební úřad nic neprojednává. Jakmile má závazná stanoviska dotčených orgánů a svůj záměr projednal s účastníky řízení, smlouvu doplní a předloží stavebnímu úřadu společně s projektovou dokumentací.
AUTORIZOVANÝ INSPEKTOR
Stavebník má možnost se rozhodnout mezi klasickým stavebním řízením, nebo využitím služeb autorizovaného inspektora. Ten za úplatu vede tzv. zkrácené stavební řízení a zároveň je svou autorizací garantem splnění zákonných podmínek a požadavků na odbornost. Výsledkem zkráceného stavebního řízení je vydání certifikátu autorizovaným inspektorem. Certifikát je v podstatě stavebním povolením, stavební úřad má zde pouze kontrolní funkci.
Autorizovaný inspektor provází stavbu po celou dobu vzniku, dohlíží na provedení a má pravomoc zpracovat certifikát pro vydání kolaudačního souhlasu. Služby autorizovaného inspektora jsou stanoveny smlouvou a inspektor zodpovídá za případnou škodu, způsobenou výkonem své činnosti. Problém nastává, když některý z účastníků řízení (dotčené orgány nebo sousedé) projeví námitky nebo připomínky. Zkrácené stavební řízení pak není možné a případ je nutné předat stavebnímu úřadu.
Text: Radek Sýkora
Foto: autor a archiv firem
