Než se rozhodneme pozemek koupit, dobře si v různých časových obdobích prohlédneme okolí, tzv. lokalitu. Zjistíme, zda není hlučná či prašná, jestli je tu dostatek zeleně, jaká je v obci občanská vybavenost, dostupnost autem i veřejnou dopravou, koho budeme mít za sousedy a podobně. Především si ale ověříme, že pozemek je skutečně určen pro stavbu domu. Na webových stránkách katastru nemovitostí pak vyhledáme, jestli se k němu nevážou věcná břemena či zástavní práva.
V územním plánu
Před koupí pozemku je třeba navštívit místně příslušný stavební úřad (stavební odbor), a ověřit si, že pozemek je v územním plánu obce skutečně určen k výstavbě rodinných domů a jakého typu. Mohlo by se totiž stát, že námi plánovaný typ domu, například dřevěný srub nebo atypická vila, není možné na daném místě postavit. Teoreticky sice můžeme požádat o změnu územního plánu, ale s nejistým výsledkem, náklady bychom museli uhradit a stavbu odložit.
Doporučuje se v tomto ohledu prověřit nejen informace od přímého majitele pozemku, ale také od realitní kanceláře. Nejsou výjimečné případy, že na již zakoupeném „stavebním“ pozemku byla stavební uzávěra, pozemek ležel v ochranném pásmu vodního zdroje nebo vysokého napětí apod., takže stavební úřad stavbu zamítl trvale.
Dostupnost sítí
Důležité je zjistit dostupnost inženýrských sítí, tj. rozvodů elektřiny, plynu, vody, kanalizace, případně telefonu, nebo možnost jejich přivedení na pozemek.
Podmínky možného připojení předem projednáme jak se stavebním úřadem, tak s provozovateli sítí. Někdy je třeba vybudovat přípojku na vlastní náklady. Cena závisí na místních podmínkách a je úměrná délce.
Důležitá je zejména elektřina, bez ní stavbu prakticky nelze zahájit. Proto se informujeme u distributora, zda je v daném místě pro připojení dostatek příkonu. Bez vodovodu a kanalizace se většinou obejdeme. Vodu lze získat z vlastní studny, odpadní vodu odvádět do vyvážecí žumpy, nebo do čističky a vypouštět do vodoteče. Schvalování studny a čističky ale podléhá tzv. vodoprávnímu řízení. Není-li u pozemku plyn, existují i jiné možnosti – topidla a sporáky na uhlí, biomasu nebo elektřinu, tepelná čerpadla a sluneční kolektory.
Vhodná dispozice
Už při výběru pozemku je třeba mít představu, jaký a jak velký dům chceme postavit. Přitom musíme vzít v úvahu, že při rozměru do 150 m2 zastavěné plochy stačí jen ohlášení stavby, při větší ploše potřebujeme získat stavební povolení.
Pozemek by měl být vhodně umístěn – za nejlepší je považován mírný svah s jižní orientací. Velká svažitost pozemku přináší další náklady z důvodu terénních prací nebo stavby opěrných zdí. Optimální příjezd na pozemek je od severu nebo od východu. Příjezd z osluněné strany komplikuje individuální řešení dispozice domu, taky bývá pro tuto dispozici menší výběr vhodných typových projektů.
Vstupní a pomocné provozy domu by měly být umístěny na méně osluněné světové strany a okna z obytných prostor, zejména obývacího pokoje, by měla být orientována do zahrady a zároveň na osluněnou stranu.
Vnitřní dispozice domu ovlivňuje také okolní zástavba, neboť vzájemné odstupy staveb určujě stavební zákon. Mezi domy musí být dodržena vzdálenost sedmi metrů, přičemž vzdálenost od hranic pozemku musí být alespoň dva metry. Ve zvláštních případech lze odstup domů snížit na čtyři metry, ale v protilehlých zdech pak nesmí být umístěna okna obytných místností.
Nejprve finance
Pokud plánujeme koupi stavebního pozemku a stavbu rodinného domu, musíme nejprve vyřešit způsob financování. Koupi pozemku i celou stavbu lze financovat z vlastních prostředků, ale podle odborníků je celkově výhodnější úvěr na bydlení, a to buď v podobě hypotéky od banky, nebo úvěru ze stavebního spoření.
Na bankovním trhu existuje škála hypotečních úvěrů, které se liší dobou splácení, způsobem výpočtu úrokové sazby a délkou fixace, možností předčasného splacení a podobně. Proto je důležité zjistit si u více bank konkrétní podmínky a ty následně porovnat. Porovnání provádějí renomované realitní kanceláře, finanční poradci, ale také webové finanční portály (např. www.penize.cz, www.finance.cz a další.)
Podobně je tomu u úvěrů ze stavebního spoření. Pro období, kdy klient ještě nesplňuje podmínky pro řádný úvěr, může stavební spořitelna poskytnout tzv. překlenovací úvěr. Pokud jsou splněny podmínky, v dalším období se splácí řádný stavební úvěr.
Dalším zdrojem financí mohou být různé bankovní a státní dotační programy, například program Nová Zelená úsporám, který je plánován až do roku 2020.
Realitní služby
Pořízení stavebního pozemku stojí nemalé peníze a v případě úvěru jde o dlouhodobý závazek. Proto je vhodné obrátit se na kvalitní realitní kancelář. Vybereme si kancelář, která na trhu působí delší dobu – informace si ověříme v obchodním rejstříku. Získáme o ní reference, prozkoumáme webové stránky: Renomované kanceláře mají i kvalitní internetovou podporu. Určitou záruku představuje členství v Asociaci realitních kanceláří ČR. Nicméně i tak si veškeré smlouvy zapůjčíme k důkladnému prostudování, případně je necháme posoudit nezávislým právníkem.
Extra tip: Územně plánovací informace
Údaje o územním plánu obce je možné si na příslušném stavebním úřadě vyžádat formou tzv. územně plánovací informace. K žádosti, podané na zvláštním formuláři, se připojí situační nákres budoucí stavby. Informce obsahuje podmínky pro využití území, vydání územního souhlasu nebo územního rozhodnutí. V podstatě jde o seznam požadavků, které stavebník musí splnit pro vydání územního souhlasu nebo územního rozhodnutí, včetně seznamu dotčených orgánů státní správy a účastníků řízení a jejich případných požadavků. Vydaná územně plánovací informace je platná jeden rok.
Podklady k projektu
Ještě před zpracováním projektu rodinného domu je na pozemku potřeba provést některé práce:
– Zaměření pozemku: Při koupi pozemku obržíme katastrální mapu parcely nebo tzv. oddělovací situaci. To obvykle stačí jako podklad pro vypracování tzv. architektonické studie, ale pro stavební projekt musíme zajistit výškopisné a polohopisné zaměření pozemku, zpravidla v měřítku 1:200. Zaměření provádí autorizovaný geodet a zahrnuje zaměření pozemku včetně inženýrských sítí, studní, objektů a zeleně, přilehlé komunikace a inženýrských sítí v okolí domu a obrysy domů na sousedních parcelách (stačí přilehlé obrysy domů bližších než dvacet metrů).
– Radonový průzkum: Stavebník je povinen zajistit stanovení radonového indexu na pozemku. Měření provádí radonový specialista, který vypracuje protokol, v němž pozemek označí indexem nízkým, středním nebo vysokým. Pokud se stavba umisťuje na pozemku s vyšším než nízkým radonovým indexem, musí být preventivně chráněna proti pronikání radonu z geologického podloží. Podmínky pro provedení preventivních opatření stanoví stavební úřad v rozhodnutí o umístění stavby nebo ve stavebním povolení.
– Geologický průzkum: Pro návrh základů domu je třeba znát základové podmínky v místě stavby. Musíme proto zajistit geologický průzkum, nebo alespoň geologický posudek základových poměrů (geologický posudek se
zpracovává z archivních podkladů). Potřebujeme rovněž znát hladinu spodní vody, a to zejména u podsklepených domů. Tento průzkum zajistí inženýrský geolog. Někdy se geologický průzkum spojuje s výkopovými pracemi základů domu. Je to levnější řešení, které však může přinést nemilé překvapení v podobě nutnosti upravit projekt a přípojky například z důvodu výskytu skály.
Připravil: Radek Sýkora, foto: archiv autora a firem Bazarbox, Geozem a CZ-Reality
