Výběr pozemku
Jak se říká, při výběru pozemku jsou důležité tři věci – lokalita, lokalita, lokalita. I když nejčastěji jde o hledání optimálního poměru mezi cenou parcely a dostupností nejdůležitějších aktivit, tedy práce a školy, nesmí se zapomínat ani na vybavenost přímo na místě, jako jsou obchod, školka, sportovní vyžití… Zkrátka, je třeba si promyslet možnosti každodenního fungování rodiny. Zjistěte si, zda je pozemek v územním plánu klasifikován jako stavební parcela, zda případně existují regulativy na jeho zastavěnost apod.
O vyhlédnutém pozemku si zjistěte co nejvíce informací na katastru a u vlastníků inženýrských sítí. Pozornost věnujte i územnímu plánu – dozvíte se z něj například to, jaká výstavba se plánuje v okolí.
Zásadními kritérii jsou i přístup na pozemek a možnosti připojení na inženýrské sítě. Při chybějící infrastruktuře počítejte s vyšší následnou investicí a její předpokládanou výši si určitě ověřte. Elektrická přípojka je nezbytná, pro zajištění vody a kanalizace máte na výběr z různých možností a plyn považujte za praktický bonus. Kromě plochy pozemku je důležitý i jeho tvar – na parcele široké 20 až 25 m lze postavit dům o šířce 10 m a k němu garáž při dodržení potřebného odstupu od sousedů. Při šířce menší než 15 m buďte připraveni na kompromisy. Orientace na světové strany zase ovlivní možnosti využití zahrady i dispoziční řešení domu. I proto je vhodné přizvat si už v této fázi na pomoc architekta nebo mít alespoň představu o budoucí dispozici.
Pozemek na samostatně stojící dům by měl mít alespoň 600 až 800 m2, na řadový dům stačí 300 m2. Obvyklá zastavěnost, tedy poměr zastavěných a zpevněných ploch k výměře pozemku, je 30 %. Vypracování projektu pro stavební povolení trvá obvykle dva až tři měsíce.
Typový, či na míru?
Ihned na začátku byste se měli rozhodnout, zda budete svůj budoucí dům hledat mezi typovými projekty, nebo oslovíte architekta, aby vám navrhl stavbu šitou na míru vašim představám i podmínkám okolí. Největší rozdíl mezi těmito dvěma cestami přitom nespočívá v ceně. Projekt na míru je samozřejmě dražší, k základní ceně typového projektu je však potřebné obvykle připočítat i částku za úpravy, za situační nákres a projekt přípojek. I zdánlivě malé změny mohou cenu podstatně zvýšit. Ve výsledku tedy nemusí být cenový rozdíl nijak dramatický. Důležitější jsou jiná specifika.
Typový projekt máte k dispozici prakticky okamžitě. Není však jednoduché najít dům, který se vám líbí, má vhodnou velikost i vyhovující dispozici a zároveň pasuje na parcelu i orientací ke světovým stranám. Navíc podmínkou typových projektů je rovinatý pozemek se standardními rozměry.
Pokud máte atypicky tvarovaný, úzký či svažitý pozemek nebo vyhraněnou představu o svém budoucím bydlení, oslovte rovnou architekta. Tento krok se však může vyplatit i na běžném pozemku. Originální dům naprojektovaný přesně pro vás dokáže splnit vaše požadavky velmi detailně, navíc vám architekt umí v mnohém poradit či vysvětlit nejasnosti.
Co vás čeká na úřadech
Když máte v rukou projekt domu, je čas vyřídit si stavební povolení. Nejdříve ale budete potřebovat územní rozhodnutí, tedy závazné stanovisko o umístění stavby. Lze využít zjednodušené postupy (územní souhlas a ohlášení), a to pro všechny rodinné domy, pokud bude splněn požadavek, že se jedná o stavbu s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Zjednodušené postupy jsou však podmíněny souhlasy třetích osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám, pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno.
Žádost o vydání stavebního povolení se podává na příslušném stavebním úřadě formou vyplněného formuláře spolu s dalšími dokumenty. Podmínky se mohou na různých stavebních úřadech mírně lišit, proto je nejlépe předem si tam zajít a postupovat podle jejich pokynů. Požadovaných příloh je poměrně hodně, například list vlastnictví, projektová dokumentace, vyjádření dotčených orgánů a státních orgánů, souhlas sousedů… Zkrátka moře papírů.
Pokud chcete ušetřit čas, můžete na toto „papírování” využít tzv. inženýring, tedy služby inženýrské činnosti ve stavebnictví. Například vyřízení stavebního povolení stojí asi 16 000 Kč. Osoba provádějící inženýring vám zajistí všechna stanoviska a doklady a bude vás zastupovat před úřady. Po předložení žádosti o vydání stavebního povolení s kompletními přílohami a zaplacení správního poplatku má stavební úřad 30 dní na vydání rozhodnutí. Na dodržení této lhůty se však bohužel nelze stoprocentně spolehnout.
Podmínky umístění rodinného domu na pozemku
Určuje vyhláška č. 501/2006 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu. Součástí regulativů jsou i minimální odstupy stavby od hranic pozemku, odstupy sousedních staveb a vzdálenost stavby od cesty. Většinu těchto požadavků přejímají v podrobnější rovině zvláštní právní předpisy, tzn. že jejich naplnění se projeví formou kladného závazného stanoviska dotčeného orgánu.
Nakolik se zapojíte?
Důležitým rozhodnutím je i to, nakolik se budete na stavbě sami podílet. Nejdražší, ale zároveň nejpohodlnější možností je nechat si postavit dům dodavatelskou firmou, tedy na klíč. Nemusíte trávit hodiny studiem informací či prací na stavbě, výhodou je i předem jasná doba výstavby. Na vás je obvykle jen výběr domu, případně stavebního materiálu, rozhodování o interiéru a kontrola. O vše ostatní se postará stavební firma. Seriózní dodavatel by měl umožnit sledovat a ovlivnit průběh stavby – samozřejmě změny jsou možné jen v detailech.
Nejvíce času a práce vás bude stát svépomocná výstavba. Obvykle jde o částečnou svépomoc, protože asi nikdo nezvládne všechny profese. Na některé odborné práce se navíc vyžaduje oprávnění či odborná způsobilost, takže si na ně budete muset najít profesionály. Svépomocí se dá ušetřit až 30 % nákladů. Podmínkou však je, že se ve stavebních technologiích vyznáte. Obvykle to totiž znamená nejen manuální práci, ale i množství rozhodnutí. Počítat musíte také s násobně delší dobou výstavby. Kompromis, časový i finanční, představuje svépomocná organizace stavby, kdy nezadáte zakázku jedné firmě, ale sami budete organizovat jednotlivé profese, takže budete mít vše, včetně peněz, pod kontrolou. Znalost problematiky je i v tomto případě nutnou podmínkou.
Do domu stavěného dodavatelsky se můžete v ideálním případě stěhovat už za rok. Výhodou je i záruka na odvedenou práci, zejména důležitá je správná smlouva.
Z čeho budete stavět?
Toto rozhodnutí je svázáno i s předchozími volbami. Například dodavatelé hotových typových domů mívají technologii výstavby určenou. Při stavbě svépomocí je zase praktickou volbou zděný dům, protože jde o jednoduchou a známou technologii. V zásadě se ale můžete rozhodnout mezi dřevostavbou a zděným domem. Většinou jde o rozhodnutí od srdce a pocitu, pokud ovšem chcete zvážit i pragmatické argumenty, zde jsou.
U dřevostavby lze dosáhnout potřebných tepelněizolačních parametrů při menší tloušťce obvodových stěn, takže na stejně velkém půdorysu získáte o něco větší obytnou plochu. Jejich slabinou je ale tepelná akumulace, která je podstatná pro zabránění přehřívání v letních vedrech. Věnujte tedy pozornost celkové materiálové skladbě domu. Pozor zejména na levné montované domy! Se svépomocí tu nepočítejte, ledaže byste byli „od fochu”.
U zděných domů je to v podstatě naopak. Pokud jde o argument rychlé výstavby, který se často používá ve prospěch dřevodomů, není to zcela pravda. Jistě, montovaná hrubá stavba může být hotová za několik dní, rozdíl oproti zdění v podání zkušené firmy se však počítá také jen na dny. Mnohem déle, řádově měsíce, trvají dokončovací práce, a zde rozdíl mezi dřevostavbou a zděným domem v podstatě není.
Kdy se můžete nastěhovat?
Stavební sezona, tedy období vhodné k realizaci hrubé stavby, trvá od jara do podzimu. Při teplotách pod +5 °C se totiž stavět nedoporučuje, protože u některých stavebních materiálů se při nízkých teplotách zpomalují nebo ruší chemické reakce. Výstavba rodinného domu obvykle trvá asi jeden a půl roku. Je tedy jasné, že ať začnete kdykoliv, zima vás nemine. Proto je dobré rozdělit si celou hrubou stavbu na 4 fáze: spodní stavbu, vrchní stavbu, zastřešení a fasádu – ani jednu z těchto fází byste neměli nechat před zimou rozdělanou.
Tip na článek: Na stavbě domu není vhodné šetřit, výdaje usnadní odběr od jednoho dodavatele
Nejlepší je plánovat práce tak, abyste měli ukončenou buď kompletní spodní stavbu nebo vrchní stavbu – zakrytou buď provizorním krovem nebo včetně střechy – dříve, než noční tepoty poklesnou pod 5 °C. Ideální je tedy začít s výstavbou buď na jaře, nebo na podzim. Pokud se vám na podzim podařilo zrealizovat základy, budete mít v zimě čas na doladění detailů realizačního projektu. Pokud jste do zimy ukončili hrubou stavbu, ideálně včetně střechy, můžete v zimě plánovat interiér a práce, do kterých se pustíte na jaře. V létě nebo na podzim se pak můžete nastěhovat. Pokud jste stihli do zimy osadit i okna, zimní pauzu si nutně dávat nemusíte – postup prací urychlíte tím, že budete v domě temperovat, takže se mohou realizovat úpravy v interiéru.
Zimu můžete využít k plánování. Pokud se vám na podzim podařilo zrealizovat základy, mohou se během zimní přestávky usadit a vy máte čas na doladění detailů realizačního projektu a stavebního plánu.
Text: redakce
Foto: iStock
Zdroj: časopis Recepty prima nápadů
